Aluguel na Holding Patrimonial sob IBS/CBS: Redutor de 70%, Redutor Social e Quem Paga a Partir de 2027

O IBS e a CBS mudam a conta do aluguel. Se a sua família administra imóveis por uma holding, precisa saber como a receita será tributada a partir de janeiro e quais redutores a lei dá para aliviar o caixa.

Em mais de 35 anos cuidando do patrimônio de famílias da Grande São Paulo, desde que a Ângela Stella abriu a nossa casa, atravessamos outras mudanças de regra. O que sempre funcionou foi conhecer a regra que se aplica ao seu caso. Este texto isola uma operação, o aluguel e a venda de imóvel pela holding, e mostra os redutores da lei.

A conta do aluguel conversa com dividendos e ITCMD. Esses dois ficam no nosso guia sobre a situação da holding familiar na virada para 2027, que consolida a análise de dividendos e do ITCMD na sucessão.

Quem paga IBS/CBS no aluguel: holding x pessoa física (art. 251)

Em 2026 a CBS a 0,9% e o IBS a 0,1% aparecem na nota só para informação. A mudança real chega em 1º de janeiro de 2027, quando PIS e COFINS deixam de existir e a CBS passa a incidir sobre a receita. A partir de 2029, o IBS começa a substituir gradativamente o ICMS e o ISS, com extinção completa dos tributos antigos marcada para 2033.

A Lei Complementar 214/2025 dedicou os artigos 251 a 270 ao regime específico de operações com bens imóveis. A regra separa pessoa jurídica de pessoa física.

A pessoa jurídica que apura no regime regular é contribuinte de IBS e CBS na locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. A holding patrimonial está nesse grupo e recolhe os tributos sobre o aluguel que recebe.

A pessoa física só é contribuinte se, no ano anterior, juntou os dois fatores do art. 251: receita de locação, cessão ou arrendamento acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis nessas operações. O limite duplo deixa de fora quem aluga um ou dois imóveis para complementar a renda e alcança quem opera imóveis como negócio.

O redutor de 70% e como ele entra na conta

Tributar o aluguel com a alíquota cheia pesaria demais. Por isso a lei trouxe redutores. O artigo 252 estabelece que a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis contam com uma redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS.

Hoje, em 2026, uma holding patrimonial optante pelo Lucro Presumido recolhe o PIS a 0,65% e a COFINS a 3% de forma cumulativa sobre a receita de aluguel. Essa soma resulta em 3,65% sem direito a abater os custos da operação.

Em 2027, o PIS e a COFINS caem e a CBS assume o lugar. A alíquota de referência da CBS ainda não foi fixada por resolução do Senado. Seja qual for o número, a sua holding aplica 70% de desconto sobre ele. E entra o crédito: a empresa desconta o imposto pago em compras e serviços ligados à atividade, como manutenção, reforma e taxa de administração imobiliária, desde que venham com o imposto destacado.

A venda de imóvel pela holding tem conta própria: redutor de 50% da alíquota e o redutor de ajuste, que recompõe a base pelo histórico do imóvel, para não cobrar imposto novo sobre valorização antiga.

Redutor social de R$ 600: só no residencial, por imóvel, por mês (art. 260)

O artigo 260 da LC 214/2025 criou o redutor social, só para locação de uso residencial.

O contribuinte do regime regular, como a sua holding, deduz R$ 600 por mês da base de cálculo do IBS e da CBS em cada locação residencial, até o limite da própria base. Se a sua empresa aluga uma casa em Cotia por R$ 3.000 por mês, a base cai para R$ 2.400, e sobre ela incide a alíquota já com o redutor de 70%.

Só contrato residencial tem esse abatimento. Galpão em Guarulhos ou sala comercial em Osasco paga sobre a base cheia, sem os R$ 600, e fica só com o redutor de 70% da alíquota.

Contrato comercial antigo: o que sobrou do art. 487

A lei previu uma transição para contratos comerciais fechados em outro cenário. O artigo 487 autorizou que os contratos de locação não residencial com prazo determinado, firmados antes da publicação da lei, mantivessem um regime de transição recolhendo 3,65% sobre a receita até o fim do contrato.

A condição era o contrato estar registrado ou disponibilizado ao fisco até 31 de dezembro de 2025. Quem registrou no prazo mantém os 3,65% até o fim do contrato. Quem perdeu a data, e quem tem contrato residencial ou por prazo indeterminado, entra no sistema novo com as regras acima.

Vale voltar os imóveis para o CPF? A conta que a família precisa fazer

A pergunta aparece em quase toda reunião: se a pessoa física abaixo do limite do art. 251 não paga IBS e CBS no aluguel, por que manter a holding? Fechar a empresa e devolver os imóveis ao CPF parece resolver o imposto do mês.

A holding não existe por causa do imposto do aluguel. Ela existe para centralizar a gestão dos imóveis, separar o patrimônio da família dos riscos do negócio e organizar a passagem para a próxima geração.

E desmontar tem custo próprio. Devolver os imóveis da empresa para as pessoas físicas costuma gerar ITBI na prefeitura e pode gerar imposto sobre ganho de capital, dependendo do valor pelo qual o bem sai. Tratamos do tema no artigo sobre o ITBI na movimentação de imóveis.

Sem a holding, os imóveis voltam a responder pelas dívidas pessoais de cada sócio e voltam para o inventário. A escolha entre pagar a CBS com os redutores dentro da holding ou pagar o custo de desmontar é conta por família, e a Stella faz essa simulação com os seus números.

Resumo estratégico

• ✓A holding patrimonial paga a CBS e o IBS sobre operações de locação a partir de 2027.
• ✓A lei garante redução de 70% sobre as alíquotas para as locações e arrendamentos imobiliários.
• ✓No aluguel residencial, a holding deduz R$ 600 da base de cálculo do imposto mensalmente, por imóvel.
• ✓A pessoa física só paga IBS/CBS se tiver mais de 3 imóveis e receita acima de R$ 240 mil no ano anterior.
• ✓A venda de imóveis pela holding também conta com redutor de 50% na alíquota e ajuste histórico de base.
• ✓Desmontar a holding por causa do imposto do aluguel pode custar ITBI e desorganizar a sucessão.