Holding Familiar na Virada de 2027: IBS/CBS no Aluguel, Dividendos e ITCMD

Se a sua família tem uma holding, 2026 é o ano em que as leis aprovadas em 2025 saem do papel. Você precisa refazer três contas: a rentabilidade dos imóveis alugados, a distribuição de lucros entre os sócios e o momento de passar as cotas adiante. As três mudam em datas diferentes, e este guia mostra cada uma.

Nossa equipe na Contabilidade Stella atende famílias em Osasco, São Paulo, Barueri, Cotia e Guarulhos. Em mais de 35 anos cuidando de negócios familiares, vimos muitas reformas. Esta é a primeira que mexe ao mesmo tempo no aluguel, no dividendo e na herança. A Lei Complementar 214/2025 mudou a tributação dos imóveis. A Lei 15.270/2025 acabou com a isenção ampla dos dividendos. A LC 227/2026 criou o Comitê Gestor do IBS.

O que segue é o que está escrito na lei, separado do que circula em grupo de WhatsApp.

O calendário da virada: o que muda em 01/01/2027

A Lei Complementar 214, publicada em 16 de janeiro de 2025, criou o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Ela determinou um cronograma exato de extinção dos impostos antigos. Para a lei, 2026 é ano de teste.

Em 2026 a nota fiscal já mostra 0,9% de CBS e 0,1% de IBS, mas a apuração é informativa, sem cobrança efetiva. Serve para calibrar os sistemas da Receita e do Comitê Gestor criado pela LC 227/2026. A mudança de verdade chega com o ano novo.

Em 1º de janeiro de 2027, o PIS e a COFINS deixam de existir. A CBS entra em vigor com sua alíquota cheia federal. A partir dessa data exata, a conta do aluguel recebido pela holding muda de base. Posteriormente, entre 2029 e 2032, o IBS substitui o ICMS e o ISS de forma gradual, até a extinção definitiva dos antigos tributos em 2033.

Aluguel da holding sob IBS/CBS: quem paga, redutor de 70% e redutor social

A locação de imóveis sustenta o caixa da maioria das administradoras de bens próprios. O tratamento do aluguel sofreu intenso debate até o texto final da LC 214/2025. Os artigos 251 a 270 da lei fixaram as regras das operações com bens imóveis.

A lei faz uma distinção clara entre pessoa jurídica e pessoa física. A pessoa jurídica que apura no regime regular, condição padrão da sua holding patrimonial, é contribuinte obrigatória de IBS e CBS na locação de imóveis. Todo contrato de aluguel faturado pela empresa sofrerá a incidência.

Para equilibrar a carga tributária imobiliária, a lei inseriu um mecanismo de redução. A locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis possuem um redutor de 70% da alíquota (artigo 252 e seguintes). A holding não pagará a alíquota padrão estipulada para o consumo geral. Ela aplicará o desconto de 70% e calculará o imposto sobre a parcela restante.

As famílias que possuem imóveis residenciais de menor valor contam com um alívio extra. A lei aprovou o redutor social. Trata-se de um desconto fixo de R$ 600 por mês por imóvel, aplicável exclusivamente à locação residencial. A holding subtrai esse valor da base antes de aplicar a alíquota reduzida.

E a pessoa física? Muitos proprietários avaliam desmontar a holding e voltar os bens para o CPF. A legislação antecipou esse movimento. O artigo 251 determina que a pessoa física vira contribuinte de IBS e CBS se atender a dois requisitos simultâneos: a receita de locação no ano anterior passar de R$ 240 mil e houver mais de três imóveis. Quem ultrapassa essa linha perde a blindagem da pessoa física e recolhe o tributo de forma análoga à empresa.

O raciocínio prático muda. Em 2027 a CBS cheia com o redutor de 70% substitui o PIS e a COFINS na receita de locação da sua empresa. A conta precisa ser refeita por contrato, analisando quem é o inquilino, qual é a destinação do bem e como os créditos podem ser apropriados. A alíquota de referência da CBS ainda não está fixada por resolução do Senado, o que nos impede de cravar o percentual exato final hoje. O trabalho da contabilidade, neste momento, é preparar a base de dados dos contratos.

Contratos antigos: a opção do art. 487 e quem ficou de fora

A transição das locações gerou um problema jurídico. Muitos proprietários possuíam contratos comerciais longos, de cinco ou dez anos, travados sem margem para repasse de novos impostos. O artigo 487 da LC 214/2025 criou uma saída específica para pacificar o mercado.

Contratos de locação não residencial firmados antes da publicação da lei e com prazo determinado ganharam o direito de optar por um regime de transição. Esse regime trava a tributação em 3,65% sobre a receita até o fim da vigência do contrato. Uma regra clara, vantajosa e objetiva.

O gargalo estava no prazo. A opção exigia que o contrato tivesse sido registrado ou disponibilizado formalmente ao fisco dentro do prazo legal. Esse prazo terminou de forma improrrogável em 31 de dezembro de 2025. Muitas famílias demoraram a organizar os papéis em cartório.

Quem não cumpriu a formalidade perdeu a opção. Os aluguéis comerciais que ficaram de fora dessa janela entram obrigatoriamente na regra geral da CBS em janeiro de 2027, exigindo renegociação direta com os inquilinos.

Dividendos: o teto de R$ 50 mil e o IRPFM na família

O aluguel gera o caixa da empresa. O dividendo coloca esse dinheiro na mesa da família. A Lei 15.270/2025, sancionada em 26 de novembro de 2025, encerrou décadas de isenção total na distribuição de lucros. As regras estão em pleno vigor desde 1º de janeiro de 2026.

A lei instituiu o Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF) de 10% sobre lucros e dividendos pagos por uma mesma pessoa jurídica a uma mesma pessoa física residente no Brasil. A incidência ocorre quando o total recebido no mês passa de R$ 50 mil. O imposto incide sobre o valor inteiro do mês, não só sobre o que passou do teto. Se o sócio recebe R$ 51 mil, os 10% caem sobre os R$ 51 mil.

O detalhe recai sobre a estrutura familiar. Como você leu em nosso material sobre como estruturar uma holding familiar, a divisão correta das cotas entre patriarcas e herdeiros ganha relevância máxima. Se uma holding concentra 100% das cotas em um único fundador e distribui R$ 100 mil mensais, a retenção é certa. Se as cotas estiverem distribuídas entre quatro membros da família em proporções iguais, cada um recebe R$ 25 mil, preservando a faixa isenta individual por sócio.

Além da retenção mensal, a lei alterou a Lei 9.250/1995 (artigo 16-A) e criou o IRPFM, um ajuste anual focado na alta renda. O cálculo começa a afetar contribuintes com rendimentos totais acima de R$ 600 mil no ano. A alíquota cresce de forma linear até alcançar o limite de 10% para rendas a partir de R$ 1,2 milhão anual. A primeira declaração do imposto de renda da pessoa física a rodar com o IRPFM será a de 2027, referente ao ano-calendário atual de 2026.

A Receita Federal publicou um guia de "Perguntas e Respostas" em dezembro de 2025 confirmando a mecânica da transição. Lucros apurados até 31 de dezembro de 2025, cuja distribuição foi deliberada até essa mesma data, ficam fora da nova tributação. O benefício se mantém desde que os valores sejam efetivamente pagos até o final de 2028, respeitando os termos do ato societário. Muitas famílias deliberaram a distribuição nas últimas semanas de 2025 para garantir essa reserva. Quem não deliberou já não tem esse caminho.

ITCMD progressivo: São Paulo ainda em 4%, e por que isso não é motivo para esperar

A proteção do patrimônio exige olhar o imposto da herança e da doação. A Emenda Constitucional 132/2023 tornou obrigatória a progressividade do ITCMD em todo o território nacional. Os estados perdem a autonomia de manter alíquotas fixas, devendo escalonar a cobrança conforme o tamanho da riqueza transferida.

Em São Paulo a alíquota segue em 4% fixa. O Projeto de Lei 7/2024, de autoria da Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo (ALESP), propõe criar faixas progressivas que variam de 2% a 8%. Esse projeto continua parado nas comissões.

Projeto parado não é garantia. Quando o texto for aprovado, a alíquota nova só pode valer a partir do ano seguinte, pela regra da anterioridade. Isso significa que a família que deixa a doação para depois depende do calendário da Assembleia, e não do próprio.

A estratégia de doação de cotas com reserva de usufruto continua sendo o principal veículo de planejamento. O patriarca entrega a nua-propriedade das cotas hoje, recolhendo o ITCMD na alíquota atual de 4%, e mantém o controle político e o recebimento dos aluguéis e dividendos em vida. Construir para a próxima geração significa resolver a matemática enquanto ela é previsível.

Riscos e armadilhas na virada

O acúmulo de novas leis gera pontos cegos na administração financeira da empresa. O primeiro risco habita a mistura de bases tributárias. Muitos empresários mantêm imóveis na pessoa física e na pessoa jurídica de forma desorganizada. A regra dos R$ 240 mil e mais de três imóveis (art. 251 da LC 214) exige olhar a receita e a quantidade de imóveis de cada pessoa física. A Receita cruza os contratos de locação informados pelas imobiliárias através da DIMOB.

O segundo risco recai sobre o fluxo de caixa dos sócios em 2026. Com a retenção de 10% sobre dividendos acima de R$ 50 mil, a família que mantinha o hábito de sacar valores irregulares e vultosos em um único mês sofre a mordida imediata da retenção. O pagamento bimestral ou trimestral de R$ 100 mil gera imposto direto. A distribuição precisa ser mensalizada e equalizada por sócio para maximizar o limite de isenção.

O terceiro risco é a surpresa do IRPFM em 2027. O sócio que ultrapassar R$ 600 mil de rendimentos totais no ano de 2026 preencherá a declaração de ajuste no ano que vem e enfrentará o cálculo linear. Dinheiro de venda de imóveis, recebimento de juros, lucros da holding e salários entram no bolo do rendimento. A holding não opera mais isolada da declaração da pessoa física.

Próximo passo: o Diagnóstico Intergeracional Stella

O diagnóstico correto exige cruzar os dados da holding com o imposto de renda dos sócios. Nós estabelecemos o Diagnóstico Intergeracional Stella para auditar essas frentes de forma simultânea. Analisamos os imóveis, o volume de locação, a distribuição societária e o registro das atas de lucros acumulados de 2025.

O trabalho tem três frentes: mapear o que sobrevive de isenção na sua estrutura, organizar as doações em vida enquanto a alíquota paulista é de 4%, e revisar os contratos de locação para receber a CBS sem susto em janeiro.

A lei já está publicada. O que falta é aplicá-la aos números da sua holding, contrato por contrato, antes que o calendário decida por você.

Resumo estratégico

• ✓O PIS e a COFINS acabam e a CBS integral passa a cobrar aluguel a partir de 01/01/2027.
• ✓A holding possui redutor de 70% na alíquota da CBS sobre a locação.
• ✓A locação residencial conta com o redutor social extra de R$ 600 por imóvel.
• ✓Dividendos mensais acima de R$ 50 mil por sócio sofrem retenção de 10% na fonte.
• ✓Rendimentos anuais altos acima de R$ 600 mil acionam o IRPFM na declaração da pessoa física.
• ✓O ITCMD em São Paulo permanece fixo em 4%, segurando o PL de progressividade.
• ✓A distribuição equilibrada das cotas entre herdeiros pulveriza a base do imposto de renda em 2026.