STF Tema 1.348: o Julgamento do ITBI na Integralização de Imóveis Recomeçou e o que a Família Faz com o Imóvel Parado

Planejar a sucessão de imóveis exige clareza sobre os custos envolvidos. O ITBI costuma representar a barreira inicial na organização do patrimônio de muitas famílias em São Paulo, Guarulhos e municípios vizinhos. A discussão sobre a imunidade desse imposto passa por intensa transformação nos tribunais superiores.

O retorno do debate ao Supremo Tribunal Federal na primeira semana de setembro de 2026 reativou dúvidas urgentes para quem possui propriedades imobilizadas na pessoa física. Este texto atualiza o cenário e traça caminhos práticos para atravessar o período de indefinição com segurança e critério.

O que a Constituição diz e o que o Tema 796 já decidiu

O ponto de partida reside no artigo 156 da Constituição Federal. O texto estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A própria lei traz uma exceção clara: a imunidade desaparece se a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis.

Anos atrás o Supremo julgou o Recurso Extraordinário 796.376. O tribunal consolidou entendimento estrito sobre o limite do benefício. A decisão determinou que a imunidade não alcança o valor do imóvel que excede o capital social subscrito quando esse excedente é destinado à conta de reserva de capital. A parcela protegida pela Constituição compreende unicamente o montante utilizado para integralizar o capital da empresa.

Nós tratamos exaustivamente dos impactos práticos dessa trava legal no artigo sobre o ITBI na integralização de imóveis e o Tema 796. Aquele julgamento resolveu a questão do valor excedente, mas deixou aberta uma segunda frente de conflito que culminou no recurso atual.

Tema 1.348: a pergunta que o STF ainda não respondeu

A dúvida remanescente diz respeito à natureza da empresa receptora dos bens. O Tema 1.348, atrelado ao Recurso Extraordinário 1.495.108 sob relatoria do ministro Edson Fachin, avalia a aplicação da imunidade tributária quando a holding possui atividade preponderantemente imobiliária.

Em outras palavras: a família cria uma empresa patrimonial especificamente para administrar e alugar os próprios imóveis. A imunidade cobre a integralização do capital social dessa empresa? Os municípios sustentam que não, cobrando o imposto integralmente. Os contribuintes argumentam que a exceção constitucional sobre atividade preponderante afeta outras operações de fusão e incorporação, mas não a integralização de capital original.

O que aconteceu em 2 de setembro de 2026

O processo retornou à pauta do plenário físico no início de setembro. A corte ouviu as sustentações orais das partes interessadas, cumprindo o rito habitual de julgamentos tributários complexos. A sessão foi suspensa logo depois.

É fundamental manter a sobriedade diante dos fatos disponíveis no portal do STF nesta data. Não há tese fixada. Os votos proferidos anteriormente no ambiente virtual perderam validade com o pedido de destaque. Até a presente data, não existe indicativo oficial do novo placar nem orientações sobre eventual modulação dos efeitos da decisão.

Enquanto o STF não decide: TJSP, prefeituras e o imóvel parado

A paralisação no STF mantém o ambiente prático inalterado. As administrações municipais seguem emitindo guias de ITBI em operações de constituição de holding patrimonial imobiliária. Na capital paulista, a alíquota de 3% recai sobre o processo. O rigor da fiscalização afeta famílias em Osasco, Cotia e Barueri com intensidade semelhante.

O Tribunal de Justiça de São Paulo tem proferido decisões relevantes sobre o tema ao longo de 2026. A 14ª Câmara de Direito Público formou entendimento recente afastando a cobrança de ITBI sobre a diferença entre o valor de mercado e o valor de integralização, desde que a totalidade do imóvel seja vertida para a formação do capital social. Esse tipo de decisão estadual oferece fôlego judicial para os contribuintes, mas demanda ajuizamento de ação.

A imobilização do patrimônio precisa ser vista de maneira global. A proteção e a transferência dos ativos esbarram não apenas no custo de estruturação imediata, mas no impacto direto da virada tributária para 2027 com a instituição do IBS, da CBS, a tributação de dividendos e as novas alíquotas do ITCMD. Manter propriedades em nome da pessoa física por medo do ITBI expõe a família aos riscos da lentidão do inventário comum.

Integralizar agora, pagar e discutir, ou esperar: a conta da família

A sucessão familiar rejeita respostas padronizadas. A Contabilidade Stella passou pela própria transição de geração: a casa que a Ângela Stella abriu em 1990 chegou à segunda geração com a sucessão desenhada antes, e não depois. É o mesmo método que aplicamos no patrimônio de quem nos procura.

A decisão de mover os imóveis depende da natureza da holding pretendida e da urgência sucessória. Nós desenhamos a estratégia contábil e o suporte técnico em colaboração direta com os advogados da família, encaixando o custo do ITBI municipal no escopo completo do Diagnóstico Intergeracional.

Para quem já integralizou os bens e recolheu o imposto exigido pelas prefeituras, o foco muda para o monitoramento contínuo. A família acompanha o andamento do Supremo visando eventual pedido de restituição, respeitando rigorosamente o prazo prescricional de cinco anos contados da data do pagamento.

Resumo estratégico

• ✓A Constituição afasta o ITBI na integralização de imóveis, exceto para atividade imobiliária predominante.
• ✓O Tema 796 restringiu a imunidade apenas ao montante exato do capital social subscrito.
• ✓O Tema 1.348 avalia a imunidade geral para holdings com atividade de locação e compra de imóveis.
• ✓O julgamento retornou em 2 de setembro de 2026, mas foi suspenso sem fixação de tese até o momento.
• ✓Os municípios continuam cobrando o ITBI na criação de administradoras de bens próprios.
• ✓O Diagnóstico Intergeracional organiza a matemática do ITBI junto com o ITCMD e a nova CBS no aluguel.